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【转载】房价如下跌,谁会被压垮  

2016-06-17 10:57:07|  分类: 经济类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“过去我们担心房地产价格上涨,今天更应该担心房地产价格下跌。” 6月15日,湖北省副省长曹广晶在湖北日报发表长文,谈去库存政策。省部级官员直接谈论房地产的现象并不多,而这位副省长不仅谈论,还非常直接说出了对楼市的真心话,他在文中说道,“泡沫一旦破裂,银行贷款的重要基础垮了,后果很严重,甚至会引发金融危机,这比单个企业甚至单个行业的危机要严重得多!”

这基本上可以代表各级政府对待房地产市场的实际想法。对于各地而言,目前的房地产已经成为了财富的基石,银行贷款的主要抵押物也是房地产。在宽松的货币政策下,房地产未来依然承担着货币蓄水池的作用。这些年来,中国的M2增速也非常惊人,根据人民银行公布的数据,十多年里我国货币供应量增长超过6倍。新增贷款中的相当一部分和房地产相关行业有关。这说明房地产位居于金融的核心,对稳定依然有重要的作用。

其次是地方政府收入来源。无论“转型”两个字多么经常的挂在嘴边,但不可否认,卖地依然是政府收入的主要来源。根据国家统计局6月13日上午公布的数据,2016年1-5月份,全国房地产开发投资34564亿元,同比名义增长7.0%,全国房地产开发投资从今年1月走出V型走势后开始趋缓,这也是该项数据今年以来的首次微降,虽然7%的水平仍处高位。回顾近10年来,全国土地出让金总量超过十万亿,占地方财政收入比最高的时候可达近60%。北京大学经济学院团队研究的相关结果显示,地方财政对于土地财政的依赖度正在不断上升,十年间,中国地方财政对于广义的土地财政的依赖度上升了11.3个百分点。可以说,现在的整个财政体系,是围绕房地产建立并运转的。

房价如下跌,谁会被压垮 - 孙骁骥 -      孙骁骥的博客

通过以上事实,我们不难想象如果房地产大跌,谁最痛心疾首,谁会面临着一场系统性危机。其影响或许比2008年的美国资贷危机来得还要深远。

这也是政府救市的基本逻辑,救市在某种程度上也等于自救。而在国家队救市之后,谁来“托市”呢?答案是民间资本

今年地王频出,央企占主导地位,此事遭不少人批评。而实际上,回顾近些年的房市历史,每次发生经济危机,房市受到影响的情况下,必然会出现央企地王救市。在差不多十年前,也就是2007年之前,全国房价飞涨,而势头最猛,最肯花钱拿地的开发商,大多是民间资本。不断上涨的房价给了公众进一步的上涨预期。

而到2009年,情况发生了非常大的变化。受到次贷危机的影响,房价在2008年走出了一波跌势,人们的预期发生了非常大的变化,加之股市持续暴跌,股市的融资功能几乎丧失,上市的房地产企业,许多都饱受资金链随时可能断裂的威胁之苦,经营出现危机,不可能再去充当“地王”的角色。这个时候,通过高价拿地重塑“地王”,制造土地供应紧张和房价上涨预期的角色,就被央企充当了。他们多为资源型行业,且受到财政补贴,不太容易受经济下行的影响。因此,经济危机也不会影响到他们的财大气粗。

在危机爆发后的2009年,各月成交总价排行前10名的地块中有60%的高价地块由有国资背景的企业获得,直接导致地价的爆发式上涨。而在危机过去,民企情况稍有好转之后,更多的民资重新涌入了房地产行业,在央企的“救市”之后,民资进来“托市”,周期性推高了房价。这个规律,这些年来一直如此。只是每一次程度不同,范围大小有异。

房价如下跌,谁会被压垮 - 孙骁骥 -      孙骁骥的博客

2016年,和8年前一样,我们遇到了出口下降、内需不振、投资缺少的情况。于是和当年一样,“最强帝王”频出,甚至超过了往年,尤其是国有企业的出现,成为了最强“收割机”。截止5月底中国合计出现152宗地王,远高于去年全年的95宗,并且多居于二线城市。这里边依然是国家队在扮演举足轻重的力量,地王的“标准配备”基本都是上市企业+国企这种模式。未来他们想要上市回本,需要未来两年房价再上涨100%以上

地王稳定市场预期,上市公司接过接力棒,这是多年来推动房价的“标准配备”。这套模式在危机来临时可以解救企业、银行和政府,而且屡试不爽,每次都奏效。最后的社会成本,则是由全体购房者负担。因此,未来的房价如果在某些地区不同程度有下跌,那么承担这一成本,最终被压垮的人将会是普通购房者,而去库存的最主要目标,是要保证在这个时刻来临以前,击鼓传花的游戏已经把接力棒传到了普通购房者手里

最后你会问,普通人买房自住,房价下跌有他什么事情呢?当然有影响,首先房价不是都同时下跌,而是有涨有跌,如果你买的房子跌而别的房子跌的少或者还在涨,这势必影响你未来改善住房的能力;其二,房子是一种个人资产,房价涨跌影响到个人资产的总量,而这也决定了房屋所有人的个人信用度,它会影响到你生活的各个方面,例如贷款以及需要使用个人资产证明的任何场合。

房价如下跌,谁会被压垮 - 孙骁骥 -      孙骁骥的博客

再说,现在真正买房子来住的人也是越来越少。据统计,中国楼市库存面积超7亿平米,“空置”住房可供2.4亿人居住。但这些空置房其实也是经过买卖,有业主的房子。人们都是把它当个理财产品在买。而当房屋作为投资品时,其价格是由房屋的租金所决定。通常用“租售比”,即每平方米月租金与每平方米房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300到1∶200,这说明房价与人的居住需求比例适当。

而在中国,一线城市租售比早已严重偏离正常范围。根据《第一财经日报》,一线城市租售比基本都高过1:500,深圳房屋租售比更是高达1∶740,要收租63年才能回本。很多房子现在的产权都不够63年。这说明,房屋的居住价值基本已丧失,完全已经虚拟化为一种金融产品,这上面捆绑着从银行、政府、开发企业乃至每个购房者的利益,房价下跌由此成为社会不能承受之重。因为这套现存的房地产体系,房价的下跌将压垮每一个人;另一方面,死扛房价的结果是进一步增加未来的结构性风险,把这个全社会都不能承受的结果,往后无限推迟。

房价如下跌,谁会被压垮 - 孙骁骥 -      孙骁骥的博客

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